──存在一定暗涌 再升可能不大

　　本港股市走势疲弱，楼市调整风也吹遍香江：先后有银行增加按揭息率，地产代理唱淡料下半年楼市横行，加上多家投资大行看法悲观，近日又有新盘减价求售等，对楼市来说犹如一盆冷水当头淋。到底楼市调整期何时完结，当前调整期又是否买楼最佳时机？一众专家分析认为，虽然有指楼市转向已响警号，楼市仍有一定暗涌存在。但本港在按息处于历史低位，且租金回报仍高，物业投资又能抗通胀等因素下，下半年走势仍平稳，但楼价上升的可能性不大。

　　多家银行先后调高按揭息率，加上市场预期美国进入加息周期，及股市波动等利淡消息传出，有传言本港楼市将转升为跌。不过，由于按息处于历史低位，且租金回报仍高，市场分析员却仍然睇好本港楼市，预期下半年本港楼市将平稳发展。

　　新盘订价高致买卖两闲

　　6月一、二手住宅物业成交量持续下跌，买家对部分推售新盘反应冷淡，有消息指是楼市转向的警号，不过，有日资证券行分析员认为，只是部分项目定价太高，「单幢项目规模较小，不能成为市场指标，加上定价太高，不能以之作为市场缺乏承接的理据。市场仍有不少豪宅项目加价，反映需求仍然强劲。」他表示，现时买家较为理性，不会贸然以发展商希望的价格追货，如果项目愿意减价，相信销路不会有问题。

　　7月暑假 成交可望回升

　　香港置业执行董事李志成亦认为，传统楼市有所谓的「五穷六绝七翻身」，5、6月为考试季节，为传统淡季，加上早前两大新盘热卖，消耗市场购买力，6月楼市成交回软属正场表现，睇好7月踏入暑假，成交量可回升。
　　对于本港多间银行相继调升按揭息率，仲量联行国际董事曾焕平认为问题不大，「95年时最优惠利率去到8厘，新造楼宇按揭用『P加』计算，实际按息高达10几厘，当时楼市一样升，现在按息不过3厘多，就算加几次息，影响都不大。」

　　租金回报高 可撑起楼价

　　即使承认加息对住宅物业交投有一定影响，但分析员指本港仍有足够实力应付，上述日资分析员即表示，加息一定会影响买家心态，但当前租金回报率仍处于高位，部分更可达4至5厘水平，投资回报仍能吸引投资者入市，楼价有足够承接，相信不会于短期内下滑，下半年楼市仍可平稳发展。不过，他亦强调，明年楼价需视乎届时利率走势而定。

　　即使加息 负利率仍严重

　　另一方面，由于香港在减息周期中，并没有跟足美国联储局减息，港美之间有约0.25%息差，有分析指港息不会在短期内跟随美国上调，仲量联行曾焕平更指，美国仍需面对经济不景及次按问题，是否真的有加息本钱仍属未知之数。

　　即使真的加息，由于本港实质按揭负利率及实质存款负利率并存，买楼仍是其中一条抗贬值的资金出路，中原按揭经纪有限公司董事总经理王美凤指，5月本港通胀率约5.7%，一般新造按息约2.5%，实质按揭利率约-3.2%，即使本港跟随美国连番加息，负按揭利率仍然存在，相信对本港楼市都不会有太大影响。